Il contributo illustra una proposta per una nuova strumentazione finanziaria finalizzata a sostenere l’acquisto di abitazioni, o la loro manutenzione, utilizzando come «leva» finanziaria il valore del patrimonio immobiliare esistente appartenente alle generazioni più anziane. Partendo da alcune considerazioni sulle caratteristiche di base degli assetti del mercato immobiliare e finanziario nel nostro paese, viene prospettata l’ipotesi di uno strumento finanziario che consenta di «scontare» in anticipo il valore totale o parziale dell’appartamento di proprietà di anziani, senza perderne il possesso, e finalizzandone l’utilizzo all’acquisizione di prime case per gli eredi, alla ristrutturazione e manutenzione della casa di abitazione, all’incremento di redditi pensionistici particolarmente bassi. Lo strumento proposto potrebbe invece avere un ruolo importante nella politica della casa visto anche che attualmente in Italia vi sono solo due strumenti che consentono di realizzare il valore degli immobili prima del trasferimento ereditario senza perderne il possesso: il trasferimento della nuda proprietà e il prestito ipotecario vitalizio.

Aumenta in modo esponenziale nel nostro paese la presenza delle persone anziane che vivono in condizioni di crescente crisi delle relazioni sociali e in deficit di solidarietà familiare. Queste persone, spesso, vivono in case vecchie e prive di standard di sicurezza adeguati. Se in affitto, soffrono con particolare gravità la crisi del mercato immobiliare, o vivono sotto l’incubo delle sfratto. Anche quando proprietari di casa, vedono ridursi le proprie risorse in ragione degli alti costi di manutenzione e degli oneri a cui oggi è sottoposta la proprietà della casa. Il sistema abitativo è poco attento a ricomprendere al suo interno quei servizi e opportunità che rendono possibile l’integrazione sociale, soprattutto di quanti vivono una situazione di ridotta autonomia e un limitato sistema di relazionalità. La proprietà della casa per la popolazione anziana può costituire una risorsa strategica per migliorare la loro condizione alloggiativa, e insieme contribuire ad affrontare l’emergenza abitativa del nostro paese.

Sempre più spesso gli anziani hanno redditi non sufficienti a finanziare i consumi e l’assistenza sanitaria. Tuttavia, molti di loro hanno un discreto patrimonio immobiliare. Gli inglesi riassumono questa situazione con il termine di house-rich/cash-poor. Il recente incremento dei valori immobiliari ha ulteriormente accentuato questo squilibrio; il costo della salute è aumentato e le riforme della previdenza hanno ridotto le rendite della sicurezza sociale. È prevedibile quindi una domanda crescente di liquidità da parte degli anziani. Il prestito vitalizio ipotecario autorizzato di recente in Italia risponde a questa esigenza; l’esperienza degli altri paesi suggerisce però che il suo sviluppo è fortemente limitato dai costi di transazione e di informazione tipici di questo mercato.